晚买房的人反而赢了？

若放在前几年，可能很多人接受不了，但现在的房地产行情，你天天说涨是没有用的，因为数据已经告诉我们了，不仅房价降了，甚至为了鼓励你买房给的福利和权限也变多了。

近期广州南沙教育局发通知说，2025年1月10日起在南沙购买新建商品住房的家庭可为家中适龄孩子申请入读公办学位。

也就是说，在今年1月10日后买房，哪怕没户口，孩子照样可以上学，但前提条件是得买新房。

而且也是一线城市中，首个落地买房送学位的区域，此前买房，是享受不到这一优惠的。

此外，最近央行又出了一揽子的利好政策，全是针对“新用户”的。包括公积金贷款利率由2.85%下调到2.6%，另外下调政策利率0.1个百分点，为下调LPR做准备。

这也意味着如今买房，不仅上学的限制没了，而且首付比例、房贷利率全都是最低的。

虽然这操作对于之前的老业主而言，确实有些无情了，但客观来讲，为了开发商回笼资金，助力市场去化加速，出这样的鼓励措施，也是再正常不过的行为。

换言之，老业主闹真不顶啥用。

首先，整体库存压力依旧存在。

截止2025年3月，全国商品房库存量已经高达78664万平米，虽然比2月有小幅下降，但仍然处于7亿平米以上的高位，远超2015年历史峰值的7.1亿平。

虽然库存量是供需变动的直接表现，反映了市场上供给过剩或需求不足的状态，但要知道，影响房地产高库存的底层逻辑，从来都不是供需关系，或者数据高低就可以简单解释的。

其次，房价下降已经是共识。

据中指发布的4月百城房价数据，二手住宅房价全线下跌，并且跌幅比例出现了扩大趋势，同比跌幅比例达到7.23%。

但是你不要看新房价格都在涨啊，这明显是被拉高了房价水平，就拿4月供应情况来说，28个重点城市新房供应量和去年相比近乎腰斩，但供应的高端和改善楼盘占比却超过六成。

说白了就是以质换价，真正卖得火的又有几个呢？

这也是为什么越来越多城市将定价权交还给房企，交还给市场，不再设置涨跌板，涨跌随意了。

因为，对房价设置限价，本就是一种无效操作。

过去房价猛涨，不少城市设置了5%的房价涨幅，但均没限制住，房价不断突破上限同时，还加剧了市场抢购现象。而这一轮市场调整之初，又早早有城市禁止降价销售，之后上百个城市跟进，有的发了明文，有的则是心照不宣。

尽管初衷是防范系统性风险，防止市场过冷，然而通过时间的检验，房价该跌的还在跌，严重的是，干扰了房企的正常回款，加速了债务违约风险的爆发，更带来了严重的库存积压问题。

从存销比来看，1月百城新房库存去化周期，只有一线城市处于12-14个月的合理区间，但二三四线的库存规模依然偏高，整体需要21.3个月时间方可消化完。

库存大，行情没有拉动，房价只有下跌的份。

其实进一步深挖，就会发现，所谓的库存压力、价格承压，不过是房地产真实情况的一个切片而已，它真正折射的，是当下社会面临的集体处境与出路问题。

统计数据显示：截止2024年全国人口合计减少139万人，这已经是人口连续下降的第三年，除开出生率走低和老龄化加深两项人口自然增长因素外，随着人口大盘见顶，人口流向则是更加关键的要素。

31个省市中，只有8个省份实现常住人口正增长，3省持平，超过2/3省份都是负增长。

自然增长，取决于出生率和老龄化率。而外来人口涌入，代表着机械增长，其成功经验在于产业优势和经济活力的发展。

西藏、海南是出生率提供了主要动力。全国出生率超过10‰的省份只有4个，西藏以13.87‰蝉联榜首。

浙江、福建、安徽、陕西则受益于人口净流入。其中浙江是人口净流入第一大省，在自然人口已转向负增长的前提下，11个设区市常住人口全部增长。

广东则集少有的集两者为一体地方。出生人口和净流入人口连续多年保持在高位。

无论如何，人口高增长时代一去不复返，房地产市场格局也将得到重塑，在这个背景下，没有哪个城市能置身事外，区别只在于，产业强、人口竞争力强的城市，跌幅相对小一点，前两者弱则跌幅相对大一些而已。

另一方面，扭转楼市局面，仍需基本面做底盘支撑。

对于一座城市而言，真正决定房价高度的，是普通老百姓的购买力。全球经济面临复杂多变的形势，给国内经济也带来了一定挑战和不确定性，就业压力增大，收入并未好转。

2024年全国居民人均可支配收入中位数34707元，增长5.1%，中位数是平均数的84.0%。换算成每月只有不到3000元，面对高企的房价和生活成本，这样的收入增长幅度难以支撑居民的购房能力，只能维持基本的生活。

房说君有话说，说到底，普通人才是社会上的大多数，虽然居民存款余额高达151.25万亿元，但贫富差距明显，招行业绩报告上，资产50万以上的金葵花用户有523.57万户，资产余额12.22万亿，而普通用户2.1亿户，存款总额仅有3.83万亿。

所以楼市的下行，是库存高、人口负增长、居民购买力下降以及政策边际效应递减等诸多因素共同作用的结果。